Due Diligence: Protocolo para Compra de Villa en Ibiza

Guía técnica y jurídica para la adquisición segura de una propiedad en la isla

Abogado local, NIE y cuenta bancaria

Nota Simple, cargas e impuestos

Clasificación, infracciones y Ley de Costas

Clasificación, infracciones y Ley de Costas

Clasificación, infracciones y Ley de Costas

1. Evaluación Previa

2. Revisión Registral

3. Control Urbanístico

4. Inspección Técnica

Estado estructural e instalaciones

5. Firma y Registro

Notaría, inscripción y gestiones posteriores

Un proceso de due diligence riguroso es la única garantía de una adquisición segura en un mercado tan específico y regulado como el de Ibiza.

Un proceso de due diligence riguroso es la única garantía de una adquisición segura en un mercado tan específico y regulado como el de Ibiza.

Un proceso de due diligence riguroso es la única garantía de una adquisición segura en un mercado tan específico y regulado como el de Ibiza.

Abogado especializado en Ibiza:

Imprescindible por su conocimiento del Registro, la normativa urbanística local y su red de contactos municipales y notariales. No es recomendable operar con asesoría jurídica genérica o peninsular.

NIE y cuenta bancaria española:

Si se trata de un comprador extranjero, es obligatorio obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE) y abrir una cuenta bancaria española antes de formalizar cualquier operación.

Nota Simple y escrituras:

Verificar titularidad, cargas, préstamos hipotecarios, embargos o servidumbres inscritas. La Nota Simple del Registro de la Propiedad es el documento de referencia primario.

IBI y tributos municipales:

Confirmar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otros impuestos municipales estén al corriente de pago, revisando recibos y consultando directamente con el Ayuntamiento correspondiente.

Confirmar que la propiedad está correctamente clasificada como suelo urbano o rústico, ya que esto afecta directamente a los permisos de edificación y a la edificabilidad máxima permitida.

Verificar si existen expedientes de infracción urbanística abiertos y si hay construcciones no registradas. Para construcciones con más de 8 años sin sanciones, solicitar certificado de antigüedad emitido por arquitecto e informe favorable del Ayuntamiento.

Revisar si la propiedad se encuentra dentro de los 500 m de costa y verificar el cumplimiento de la Ley de Costas, comprobando todas las restricciones de uso y edificación aplicables.

Evaluación de la integridad de la estructura, cimentación y materiales de construcción por parte de un arquitecto o técnico local con experiencia en la isla.

Revisión de los sistemas eléctricos, cuadros de distribución, puesta a tierra y adecuación a la normativa vigente.

Inspección de la red de fontanería, depósitos, sistemas de riego y posibles defectos ocultos relacionados con humedades o filtraciones.

Licencias de obra:

Asegurar que todas las construcciones principales y anexas (piscinas, garajes, casas de invitados, porches) cuentan con licencias de obra válidas y están correctamente registradas en el catastro.

Suministros legalizados:

Confirmar que los suministros de luz, agua, gas y telecomunicaciones están legalmente contratados, al corriente de pago y dados de alta a nombre del titular correspondiente.

Historial tributario:

Revisar el historial completo: IVA o ITP según el tipo de transmisión, retenciones aplicables si el vendedor es no residente (3% sobre el precio), e impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).ç

Optimización fiscal:

Evaluar posibles ventajas fiscales aplicables o la posibilidad de reinversión de ganancia patrimonial si el comprador cumple los requisitos legales establecidos por la normativa del IRPF.

Realizar una valoración independiente de la propiedad, idealmente con metodología RICS ("Red Book"), para confirmar el valor de mercado real y evitar sobreprecio en la adquisición. Este informe es también exigido por entidades financiadoras internacionales.

Estimar la rentabilidad a medio y largo plazo, especialmente relevante para villas de lujo destinadas a alquiler vacacional o inversión patrimonial. Considerar ocupación media, tarifas de temporada alta y costes de gestión.

Firmar un contrato de arras penitenciales o confirmatorias con cláusulas claras de plazos, penalizaciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, y condiciones suspensivas expresamente vinculadas al resultado satisfactorio de la Due Diligence. Este contrato debe ser redactado o revisado por el abogado local.

Las condiciones suspensivas en el contrato de arras son la principal protección del comprador. Su ausencia puede suponer la pérdida de la señal entregada si la due diligence revela problemas graves.

Escritura pública ante notario:

Formalizar ante notario la escritura pública de compraventa, verificando que todos los datos del comprador, vendedor y descripción registral de la finca son correctos y coinciden con la documentación previa.

Inscripción en el Registro de la Propiedad:

Asegurarse de que el comprador queda correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que otorga plena oponibilidad frente a terceros y protección jurídica definitiva.

Alta y cambio de suministros:

Gestionar el alta o cambio de titularidad de todos los suministros, la actualización de la inscripción catastral y la notificación formal al Ayuntamiento correspondiente.

Licencia de alquiler turístico (VUT):

Evaluar si es viable obtener la licencia de alquiler turístico (VUT) según la normativa insular vigente en el momento de la compra. La normativa balear es restrictiva y las licencias son limitadas y transferibles.

Gestión patrimonial:

Si interesa, iniciar la gestión patrimonial de la propiedad para alquileres de temporada, mantenimiento integral o administración de activos a largo plazo.